Zdolność kredytowa a kredyt hipoteczny – jak się przygotować?

Planujesz zakup mieszkania lub domu i myślisz o kredycie hipotecznym? Zanim podejmiesz decyzję, sprawdź ceny nieruchomości i swoją zdolność kredytową. To ona decyduje, czy bank udzieli Ci kredytu, na jaką kwotę i na jakich warunkach.

Bank rozpatruje Twój wniosek kredytowy i ocenia czy będziesz w stanie spłacać raty kredytu wraz z odsetkami i dodatkowymi kosztami. Bierze pod uwagę Twoje dochody, wydatki, rodzaj zatrudnienia i historię kredytową. Dzięki temu może ocenić ryzyko i dopasować ofertę do Twojej sytuacji. Im lepiej przygotujesz się do wniosku, tym większa szansa na korzystny kredyt. Warto wiedzieć, co wpływa na zdolność kredytową i jak ją możesz poprawić.

Co to jest zdolność kredytowa?

Zdolność kredytowa to możliwość klienta do terminowej spłaty kredytu zgodnie z umową - czyli w ustalonych ratach i terminach. Bank oblicza ją zawsze w odniesieniu do konkretnego kredytu, o który się starasz. Określenie zdolności kredytowej to pierwszy krok, który warto zrobić przed złożeniem wniosku.

Od zdolności kredytowej zależy, czy w ogóle dostaniesz kredyt i na jaką kwotę. Jeśli masz nieregularne dochody albo dużo innych zobowiązań, bank może odmówić finansowania. Ale nawet wysoka zdolność kredytowa to nie wszystko - trzeba też spełnić pozostałe warunki banku.

Dlatego warto wcześniej zadbać o swoją sytuację finansową. Zdolność kredytowa to nie przeszkoda, ale pomoc - pokazuje, na co realnie cię stać i pozwala lepiej zaplanować zakup nieruchomości.

Ocena zdolności kredytowej - różnice między bankami

Każdy bank ma swoje zasady, kryteria i sposób oceny zdolności kredytowej. Dlatego decyzja o kredycie może się różnić - jeden bank może odmówić, a inny zaakceptować Twój wniosek.

Niektóre banki wolą stałe dochody, np. z umowy o pracę, inne akceptują też dochody z działalności gospodarczej. Różnice mogą dotyczyć też kart kredytowych - w jednym banku niewykorzystany limit obniży zdolność, w innym nie będzie miał znaczenia. Podobnie jest z kosztami życia - jedne banki liczą je według liczby domowników, inne patrzą na Twoje rzeczywiste wydatki.

Dobra zdolność kredytowa może pomóc w negocjacji lepszych warunków - niższych kosztów czy oprocentowania. Dlatego warto wcześniej sprawdzić swoją sytuację finansową i przygotować się do rozmowy z bankiem.

Czynniki wpływające na zdolność kredytową

Dochody i ich stabilność

• Banki wolą stałe dochody, np. z umowy o pracę na czas nieokreślony.
• Dochody z działalności gospodarczej też są akceptowane, ale trzeba je dobrze udokumentować (np. PIT za ostatnie dwa lata).
• Dodatkowe źródła, jak wynajem czy umowy zlecenie, mogą pomóc zwiększyć zdolność kredytową.

Wysokość zobowiązań finansowych

• Banki sprawdzają Twoje bieżące zobowiązania, ile już wydajesz na inne kredyty, karty czy życie codzienne.
• Im więcej masz zobowiązań, tym niższa będzie zdolność kredytowa.

Historia kredytowa

• Pozytywna historia w Biurze Informacji Kredytowej (BIK) zwiększa Twoją wiarygodność jako kredytobiorcy. Warto wiedzieć, że BIK przyznaje tzw. scoring kredytowy - punktową ocenę wiarygodności finansowej, która może wpłynąć na decyzję kredytową banku.
• Opóźnienia, zaległości czy wpisy w bazach dłużników (np. KRD, BIG) mogą negatywnie wpłynąć na ocenę zdolności kredytowej.
• Karta kredytowa może wpłynąć na zdolność kredytową zarówno pozytywnie, jak i negatywnie - jeśli używasz jej odpowiedzialnie, zwiększa to Twoją wiarygodność. Ale niewykorzystane limity mogą być traktowane jako potencjalne zobowiązanie.

Wysokość wkładu własnego

• Im większy masz wkład własny (np. ponad 20% wartości nieruchomości), tym lepiej.
• Minimalny wymagany wkład własny w większości banków to 10%, ale 20% może dać Ci lepsze warunki.

Okres kredytowania

• Dłuższy okres spłaty (np. na 30 lat zamiast 20) to niższe raty, co może zwiększyć zdolność kredytową.
• Banki, zgodnie z Rekomendacją S, liczą zdolność przy założeniu 25 lat spłaty, nawet jeśli kredyt ma trwać dłużej, np. 35 lat.
• Wiek najstarszego kredytobiorcy też ma znaczenie - kredyt trzeba spłacić przed ukończeniem ok. 67-70 lat (w zależności od banku).

Liczba osób w gospodarstwie domowym

• Więcej osób na utrzymaniu to większe wydatki, co może zmniejszyć zdolność kredytową.

Zdolność kredytowa to jeden z kluczowych elementów przy staraniu się o kredyt hipoteczny. Bank dokładnie sprawdza Twoje dochody, wydatki, historię kredytową i ogólną sytuację finansową.

Jeśli dobrze zarządzasz domowym budżetem, unikasz zbędnych wydatków i odpowiednio przygotujesz się do procesu kredytowego - masz większe szanse na pozytywną decyzję. To także szansa na lepsze warunki kredytu i większy wybór nieruchomości.